本文摘要：原标题：投资较少、回报率低，房企开始沉降抢食强劲三线城市齐鲁晚报齐鲁壹点记者近日调查找到，在济南、青岛这样的二线城市出租汽车政策大大加码的背景之下，济、青周边的一些强劲三线城市房价开始齐声喊涨。

原标题：投资较少、回报率低，房企开始沉降抢食强劲三线城市齐鲁晚报齐鲁壹点记者近日调查找到，在济南、青岛这样的二线城市出租汽车政策大大加码的背景之下，济、青周边的一些强劲三线城市房价开始齐声喊涨。与此同时，由于在济南、青岛这样的二线城市拿地更加艰难，为了回到牌桌上，开发商争相射击了三四线城市的地块。

不少三线城市散户即销售一空楼市的传统销售旺季金九银十来了。在省城济南，今年七八月份以来，新的入市的楼盘开始渐渐激增，但是，济南市场依然呈现散户即销售一空的景象，不少置业顾问都回应房源并不充裕。而在济南周边的一些三线城市，房价也在急剧下跌。

德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份散户至今，均价从6200元/平方左右，一路上涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说道，转入金九银十阶段，虽然滨州的房企没不断扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不俗，因为滨州的房产市场从五月份开始仍然都是进一栋清一栋。

济宁楼市房价也急剧下跌，九月份有不少项目都会有新的房源散户或加引。谈到三、四线城市房价下跌的原因,中国房地产业营销协会会长朱曙东认为,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一二线城市出租汽车了,资金流到了邻近的三四线城市,国内渐渐经常出现了强三线 城市,比如青岛和济南周边的城市。

同时，在2015年一二线城市价格上涨气候变化的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在加压,内力和外力双重起到变换下造成房价下跌。不过，大部分三四线城市依旧正处于去库存的压力中,特别是在是县域城市,以及经济不繁盛、没引人注目产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力尤其大。朱曙东告诉他记者,强劲三线城市尤其是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定, 当然局部地区和项目的价格有可能小幅上升,特别是在是春节之前。

预测明年整个房产市场较为稳定 ,稳定中发展,即便有些波动也是大位中波动,会经常出现大起大落。沉降抢走市场 一年看了五六十块地在这些强劲三线城市中，不光房价开始逐步下跌，开发商对于当地的土地市场需求也在逐步减少。李明（化名）是天津一家全国性的房地产开发商部门负责人，最近几年他们公司仍然在山东布局。

近两年他们还在济南市区周边的齐河刚拿了一块地。但是，最近他们看地的步伐却尤其慢，完全每个月都要往济南周边的三四线城市和下面的县级市跑完。

主要就是为了看地，现在一二线城市的地很差拿，大家都往三四线城市跑完。记者了解到，不少大的房企都跟李明所在的这家房产开发商一样，开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年想进占山东市场，从去年下半年开始到现在，将近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市完全都踏遍了。

据粗略估计，这家公司在山东总共实地考察了近五、六十块地，相等于一周看一块。合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明指出，目前大小开发商沉降三、四线城市的步伐之慢前所未有。来自易居中国克而瑞信息数据表明，2017年上半年，三、四线城市成交价建面较2016年下半年是唯一成交量环比下跌的能级，涨幅超过29%。

二线城市依然是土地市场成交价主力，但成交价占到比有所回升，上半年成交价建面占到总成交的65%。记者从济南市国土资源局征地信息公开发表查找系统得知，累计9月15日记者查找时，今年济南市共计征地是198块，而对比2016年全年共计征地是449块，2015年全年共计征地是584块，征地呈圆形显著上升的趋势。即便是后3个月，济南市征地数量翻番，也很难超过去年的水平。

而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量仍然很高，2015年和2016年这些地区征地数量之和占到济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据表明，这几个地区的征地数量之和仅有占到全市总征地数量的39%。在前两年的较慢征地后，济南周边县级市的征地速度有减慢的趋势。

突破核心城市周边有利于企业知名度扩展李明在亲眼了去年济南市房价的可怕后感叹地说道，现在在济南拿地太贵、太难了，完全是于隔年几个月就上涨一次。他说道，2016年6月底，唐冶五块地拍卖会，楼面价低斩7100元/㎡，而当时周边房价广泛在6500元原标题：投资较少、回报率低，房企开始沉降抢食强劲三线城市齐鲁晚报?齐鲁壹点记者近日调查找到，在济南、青岛这样的二线城市出租汽车政策大大加码的背景之下，济、青周边的一些强劲三线城市房价开始齐声喊涨。与此同时，由于在济南、青岛这样的二线城市拿地更加艰难，为了回到牌桌上，开发商争相射击了三四线城市的地块。不少三线城市散户即销售一空楼市的传统销售旺季金九银十来了。

在省城济南，今年七八月份以来，新的入市的楼盘开始渐渐激增，但是，济南市场依然呈现散户即销售一空的景象，不少置业顾问都回应房源并不充裕。而在济南周边的一些三线城市，房价也在急剧下跌。

德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份散户至今，均价从6200元/平方左右，一路上涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说道，转入金九银十阶段，虽然滨州的房企没不断扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不俗，因为滨州的房产市场从五月份开始仍然都是进一栋清一栋。

济宁楼市房价也急剧下跌，九月份有不少项目都会有新的房源散户或加引。谈到三、四线城市房价下跌的原因,中国房地产业营销协会会长朱曙东认为,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一二线城市出租汽车了,资金流到了邻近的三四线城市,国内渐渐经常出现了强三线 城市,比如青岛和济南周边的城市。同时，在2015年一二线城市价格上涨气候变化的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在加压,内力和外力双重起到变换下造成房价下跌。

不过，大部分三四线城市依旧正处于去库存的压力中,特别是在是县域城市,以及经济不繁盛、没引人注目产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力尤其大。朱曙东告诉他记者,强劲三线城市尤其是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定, 当然局部地区和项目的价格有可能小幅上升,特别是在是春节之前。预测明年整个房产市场较为稳定 ,稳定中发展,即便有些波动也是大位中波动,会经常出现大起大落。

沉降抢走市场 一年看了五六十块地在这些强劲三线城市中，不光房价开始逐步下跌，开发商对于当地的土地市场需求也在逐步减少。李明（化名）是天津一家全国性的房地产开发商部门负责人，最近几年他们公司仍然在山东布局。近两年他们还在济南市区周边的齐河刚拿了一块地。

但是，最近他们看地的步伐却尤其慢，完全每个月都要往济南周边的三四线城市和下面的县级市跑完。主要就是为了看地，现在一二线城市的地很差拿，大家都往三四线城市跑完。

记者了解到，不少大的房企都跟李明所在的这家房产开发商一样，开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年想进占山东市场，从去年下半年开始到现在，将近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市完全都踏遍了。据粗略估计，这家公司在山东总共实地考察了近五、六十块地，相等于一周看一块。合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明指出，目前大小开发商沉降三、四线城市的步伐之慢前所未有。

来自易居中国克而瑞信息数据表明，2017年上半年，三、四线城市成交价建面较2016年下半年是唯一成交量环比下跌的能级，涨幅超过29%。二线城市依然是土地市场成交价主力，但成交价占到比有所回升，上半年成交价建面占到总成交的65%。记者从济南市国土资源局征地信息公开发表查找系统得知，累计9月15日记者查找时，今年济南市共计征地是198块，而对比2016年全年共计征地是449块，2015年全年共计征地是584块，征地呈圆形显著上升的趋势。

即便是后3个月，济南市征地数量翻番，也很难超过去年的水平。而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量仍然很高，2015年和2016年这些地区征地数量之和占到济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据表明，这几个地区的征地数量之和仅有占到全市总征地数量的39%。

在前两年的较慢征地后，济南周边县级市的征地速度有减慢的趋势。突破核心城市周边有利于企业知名度扩展李明在亲眼了去年济南市房价的可怕后感叹地说道，现在在济南拿地太贵、太难了，完全是于隔年几个月就上涨一次。

他说道，2016年6月底，唐冶五块地拍卖会，楼面价低斩7100元/㎡而当时周边房价广泛在6500元/㎡，被冠上唐冶地王。2014年该地区的楼面价格仅有在每平米一两千元左右，2016年的楼面价比2014年、2015年刷了两三倍，相等于开发商拿地的土地成本刷了两三倍。后来因开发商帝华并未及时交纳土地款而流拍。而到了2017年，这五块地再次被当作拍卖会，其楼面价早已上涨至12000-14000元/㎡左右。

这比2014年、2015年刷了五六倍。开发商为了谋求突破，开始向核心城市周边的县级市和省内的三、四线城市沉降了。李明总结说道，这样既不利于企业规模和知名度的扩展，而且更加最重要的是，向周边县市区电磁辐射，拿地成本没那么低。许传明则指出，开发商加快向三四线城市沉降，更为重要的原因是可拿的地太较少了。

我省主要是济南和青岛是二线城市，这两座城市可可供住宅的土地越来越少，政府也在放宽市区土地的获释，所以开发商不能转而向土地资源更为非常丰富的三、四线城市弯曲。不过，虽然拿地成本很高，但是开发商不有可能几乎抛弃。各大房企以一、二线城市为根基，大大向三、四线伸延。

李明指出，大的开发商不有可能几乎抛弃一、二线城市的布局。因为一、二线城市仍然是热点城市，人口招揽能力很强，不会大大产生住房市场需求。不过，在房子的后期规划和修建上，开发商认同不会提升产品溢价，以打造出中高端社区居多。三四线城市涨价快 投资回报率不较低杨女士在老家德州有一套房子，从去年开始她就仍然想使出。

三四线城市的房子上涨得太快了，买了这么多年才上涨了几万块钱。早于告诉还不如在济南多卖一套房子，现在认同不是这个价。杨女士抱怨地说道。

三四线房子涨价快，市场需求又没一、二线城市充沛，房企大规模布局是否是明智之举呢？李明指出，开发商显然需要担忧这个，因为投资三、四线城市的投资回报率更高。比如在市区投100亿的楼盘，有可能赚到10亿，而在三、四线城市，花10亿投资有可能赚到2亿元。

从绝对值上看，样子还是一二线城市多，但实质上，三四线城市的投资回报率更高。他讲解，在三、四线城市，投资10亿元的回报率是20%，而在一、二线城市投资100亿的回报率仅有为10%。开发商沉降到三四线城市就不足为奇了。

以100亿为事例，如果算上财务成本、机会成本等，其收益差距更大。以财务成本为事例，比如说企业投资100亿元中，有50亿贷款，按照目前的平均值利率计算出来，一年的利息就低约2亿元，相等于一天要还60万元。

而如果在三、四线城市投资10亿元的话，对一般的开发商来说，全额拿出来也不成问题。另外，还有只剩的90亿元可以用来做到其他投资。

沉降到三、四线城市，对开发商来说还有个利用银行杠杆的起到。比如说，在一、二线城市里，对一些大企业来说，需要贷50亿的客户有可能也不算什么。但是对三四线城市的银行来说，有可能贷10亿的客户就算大客户了，银行不会给开发商一定的优惠政策。李说明，所以说道研发三、四线城市的房地产，成本低、风险小，而且收益还较为相当可观，开发商何乐而不为呢？，被冠上唐冶地王。

2014年该地区的楼面价格仅有在每平米一两千元左右，2016年的楼面价比2014年、2015年刷了两三倍，相等于开发商拿地的土地成本刷了两三倍。后来因开发商帝华并未及时交纳土地款而流拍。而到了2017年，这五块地再次被当作拍卖会，其楼面价早已上涨至12000-14000元/?O左右。

这比2014年、2015年刷了五六倍。开发商为了谋求突破，开始向核心城市周边的县级市和省内的三、四线城市沉降了。李明总结说道，这样既不利于企业规模和知名度的扩展，而且更加最重要的是，向周边县市区电磁辐射，拿地成本没那么低。

许传明则指出，开发商加快向三四线城市沉降，更为重要的原因是可拿的地太较少了。我省主要是济南和青岛是二线城市，这两座城市可可供住宅的土地越来越少，政府也在放宽市区土地的获释，所以开发商不能转而向土地资源更为非常丰富的三、四线城市弯曲。不过，虽然拿地成本很高，但是开发商不有可能几乎抛弃。

各大房企以一、二线城市为根基，大大向三、四线伸延。李明指出，大的开发商不有可能几乎抛弃一、二线城市的布局。

因为一、二线城市仍然是热点城市，人口招揽能力很强，不会大大产生住房市场需求。不过，在房子的后期规划和修建上，开发商认同不会提升产品溢价，以打造出中高端社区居多。三四线城市涨价快 投资回报率不较低杨女士在老家德州有一套房子，从去年开始她就仍然想使出。

三四线城市的房子上涨得太快了，买了这么多年才上涨了几万块钱。早于告诉还不如在济南多卖一套房子，现在认同不是这个价。

杨女士抱怨地说道。三四线房子涨价快，市场需求又没一、二线城市充沛，房企大规模布局是否是明智之举呢？李明指出，开发商显然需要担忧这个，因为投资三、四线城市的投资回报率更高。比如在市区投100亿的楼盘，有可能赚到10亿，而在三、四线城市，花10亿投资有可能赚到2亿元。

从绝对值上看，样子还是一二线城市多，但实质上，三四线城市的投资回报率更高。他讲解，在三、四线城市，投资10亿元的回报率是20%，而在一、二线城市投资100亿的回报率仅有为10%。开发商沉降到三四线城市就不足为奇了。

以100亿为事例，如果算上财务成本、机会成本等，其收益差距更大。以财务成本为事例，比如说企业投资100亿元中，有50亿贷款，按照目前的平均值利率计算出来，一年的利息就低约2亿元，相等于一天要还60万元。

而如果在三、四线城市投资10亿元的话，对一般的开发商来说，全额拿出来也不成问题。另外，还有只剩的90亿元可以用来做到其他投资。

沉降到三、四线城市，对开发商来说还有个利用银行杠杆的起到。比如说，在一、二线城市里，对一些大企业来说，需要贷50亿的客户有可能也不算什么。

但是对三四线城市的银行来说，有可能贷10亿的客户就算大客户了，银行不会给开发商一定的优惠政策。李说明，所以说道研发三、四线城市的房地产，成本低、风险小，而且收益还较为相当可观，开发商何乐而不为呢？。

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