本文摘要：地产中国网讯 国家政策层面明确提出限制在线渡假出租的管理制度许可和经营许可制度，很快兴起的中国渡假出租市场开始加快资本布局。

地产中国网讯 国家政策层面明确提出限制在线渡假出租的管理制度许可和经营许可制度，很快兴起的中国渡假出租市场开始加快资本布局。11月25日，花样年在其上市六周年之日发布公告透露，间接附属公司深圳市美易家商务服务集团股份有限公司(全称美易家)司的上海证券交易所申请人取得批准后。这意味著美易家登岸新三板将要成事，这也是国内共享经济热潮下第一只以在线短租及渡假物业运营为题材的股票。

美易家也是时隔彩生活之后，花样年推上资本市场的第三家公众公司，其以社区服务运营为核心的多资本平台梯次显露。花样年控股董事局主席潘军回应，有了独立国家的融资平台后，美易家将减缓打造出线上线下互相融合的渡假出租共享体系。微利行业逃命利润奶牛由彩生活首创的物业公司上市潮才刚刚开始。除中海、万科、绿城等一批著名房企拆分物业上市之外，更加多中小型物业公司将眼光投向新三板，开元物业、盛全物业、华仁物业、物管股份、索克物业等争相上海证券交易所。

从9月底向全国中小企业股份出让系统提交上海证券交易所申请人到月获批，美易家登岸新三板的资本之路多寡比外界预期得更为流畅。无独有偶, 同在11月25日,国内另一家物业公司中奥到家在港交所顺利上市,它和美易家都展现出出有不错的盈利能力。有券商人士透漏，美易家在新三板上海证券交易所申请人较慢获批与其业绩展现出不无关系，它的多项财务指标在新三板同类公司中极致落败。截至2015年6月30日，美易家在管理和服务的项目合计35个，管理面积845万平方米，这些物业项目牵涉到深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等全国12个省市，可行性构成全国化战略布局。

从物业面积来看，美易家在行业中并不具备规模优势，但其综合毛利率、净资产收益率等盈利指标却名列靠前。根据美易家公开发表出让说明书透露，2013年度、2014年度和2015年1至6月，美易家构建主营业务收益分别为10962万元、17523万元和10685万元，构建净利润分别为2362万元、3817万元和1735万元。其中，如果还包括此前早已扣减的867万元股份出让费用，2015年上半年美易家实际获得的净利润为2602万元，比去年同期经常出现大幅度快速增长。

可以对标的是，2014年开元物业的物业管理面积为1756万平米，美易家同期为494万平方米，前者大约为美易家的3.55倍;盛全物业的物业面积为1270万平方米，大约为美易家的2.57倍。但在净利润指标方面，2014年美易家构建净利润3817万元，相等于开元物业1258万元净利润的3倍、盛全物业1066万元净利润的3.6倍。公开发表出让说明书还表明，2014年开元物业、盛全物业、华仁物业、物管股份、索克物业的毛利率分别为36.12%、28.23%、22.04%、14.42%和27.47%，加权平均净资产收益率(ROE)分别为49.75%、17.15%、23.64%、18.92%和5.86%。

可以找到，开元物业的盈利能力在行业中可圈可点，美易家的综合毛利率超过44.57%。即便相比刚刚登岸港交所的中海物业(19%)、中奥到家(33.42%)，美易家的毛利率都显著高达不少。

此外，美易家的加权平均净资产收益率(ROE)甚至高达71.86%，为盛全物业的4倍、物管股份的3.8倍、索克物业的12倍。花样年回应，美易家的高毛利率和ROE水平，归功于其比较高端的市场定位以及创意服务等电子货币业务比重持续上升。布局短租市场抢滩共享经济美易家再度超越了物业科微利行业的传统定义，毛利率水平和现金流状况或许不逊于房地产企业。财务数据表明，截至2015年6月30日，美易家经营活动产生的现金流量净额为8806万元，比2014年减少5446万元;货币资金为9157万元，较2014年末的1405万元亦经常出现大幅度减少。

花样年公告称之为，美易家登岸新三板将有助打造出独立国家的融资平台，完备企业资本结构，减少经营风险，提升企业管理水平和企业知名度。实质上，花样年推展美易家在新三板上市，深层次目的是想要全面活化旗下的社区资源，以美易家为载体打造出渡假物业出租共享平台。

潘军坦言，在新三板上海证券交易所意味着是美易家资本运营的开始，花样年将通过资源整合减缓美易家的市场布局，打造出共享经济的美易家模式。据报，美易家模式是由线下到线上，统合线下线上资源，采行类酒店式的服务方式，通过资产运营托管地和渡假物业综合性服务，把大量溶解的渡假物业资产通过市场化手段盘活，构建物业价值的再生与重塑。尽管紧贴时间比较较早，但花样年意味著来者不善，因为它正在挤满着更加可观的的社区资源优势。

截至10月31日，彩生活管理服务物业规模超过3.04亿平方米，早已全面覆盖面积中国147个主流城市，服务近1000万人口。这些资源既可以在一定程度上为美易家获取物业承托，又可以为美易家获取众多高粘度客源。潘军回应，美易家会回头烧钱模式，未来将相结合务实的赢利能力和低成本线下服务来进行。

我们解读开发商，更加不懂物业经营，有成熟期的酒店管理标准体系、文旅资源，以及出众的线下成本管控能力。按照规划，美易家在上海证券交易所之后将减缓项目网络搭起，2年内最少重点自由选择30个渡假目的地，4年内最少自由选择250个目标度假地，每个地方将挑选一个或者多个渡假物业，在全国主要渡假目的地构成仅有覆盖面积的项目网络。有旅游行业人士透漏，花样年还同时在筹划一起牵涉到旅游业的跨界收购，意图打造出社区+旅游的渡假物业运营新模式。

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